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本轮楼市调控什么时候结束?未来三年房价走向预测!

2019-10-09 来源:楼市团长公众号 点击 评论

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最近看到一篇报道说,中国的奢侈品消费大大降低了,中国人已经过了那个炫耀奢侈品的时代,那么他们更爱买什么呢?

一、中国居民家庭资产真实状况

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(请一边往下阅读,一边回头对照数据,有助于更好理解)

数据说明:

第一栏“1996年以来的商品房销售套数”是统计局现有数据,第二栏“可交易产权住宅套数”是根据有分类统计的几个城市(上海深圳武汉等)的年鉴、统计公报校对而来。第一栏中的商品房是可交易的,但还有一些房改房和一些回迁房保障房等解除年限后进入流通交易,所以第二栏的数字比第一栏大。

 第五栏“储蓄”是中国人民银行现有数据(2018年度),第六栏“其他流动资产”包括基金、股票、信托理财等等,资金规模大约是45万亿,是从中国人民银行、中信证券、招商证券报告综合所得。

没错,目前中国城镇家庭资产总计约330万亿,其中235万亿是房产,也就是中国居民家庭资产中,有七成是房产,其他才是股票、基金、信托等理财资产。具体到城市,以上海为例,上海居民家庭总资产近40万亿,大约33万亿是房产。

下面点评几个有代表性的城市:

1、由上图数据可知,厦门可交易的房产仅100万套左右,总量不足,所以厦门虽小,但是厦门的房价一直涨得很凶,价格卖到三万五万,媲美北上广深。虽然厦门房价目前已经很贵,但是回调一下以后还会继续涨。所以不要说中小城市赚不到钱,厦门的投资朋友在这一轮行情翻倍收益都不止。

但厦门有一个指标需要引起注意,厦门城市居民“其他流动资金”不足,仅1791亿元,同时房产占到了家庭总资产的91%,换言之,厦门居民真的几乎掏空了家底入市买房,整个城市的居民杠杆绷得很紧,一旦政策调控,房价就会深度回调。其实2018年厦门出台政策调控楼市,引发房价回调已经印证了这个指标,即厦门房价虽然涨得快,但由于居民杠杆绷得紧,房价并不抗跌。

即使如此,很多人的投资在账面上仍然是盈余的,1.8万买来,涨到3.9万,然后涨不动了,跌到了3.5,但照样是赚的。

2、再看看巨无霸重庆,虽然堪称千万人口,但是房子几乎比人还多,1125万套!这也难怪重庆顶着千万人口的头衔,房价一直趴在单价1.5万元上下,远在同为千万级人口北上广深之下,甚至比不上小小的厦门,三亚。

其实在本轮行情之前,即2015年之前,尤其黄市长主政时期,重庆的房价一直非常平稳,几乎没怎么涨过。那么本轮上涨之后,重庆的现状又是怎样的呢?来感受一下

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看到了么?重庆光一个楼盘,就有几百套房子挂牌在售,这种楼盘还有很多,我就不一一列出来了,如果你还抱着短期获利的心态,建议不要再买重庆了,抛盘压力太大。

那么重庆的房价有没有机会赶上北上广深呢?没有

除非把其中800万套房子炸掉,否则重庆房价永远都是慢涨的宿命。

我们以前关注的主要是需求侧,什么千万人口呀,区域经济呀,资金呀,其实,供应侧也是很重要的,现在看到以上北上深重庆等城市的存量住宅,我们便发现供应过剩的城市,即使经济和人口不算差,房价也很难大幅上涨。

什么样的房子具有保值功能?具有一定稀缺性的房子才具有保值功能,供应过剩的房子不具有稀缺性。

3、再看看西南双星的另一座城市:成都

根据第一张图表可知,这座城市可交易产权住宅套数仅重庆的一半,而各方面发展条件又与重庆相当,那么显然成都的楼市更有潜力。

从市场行情来看,我们也能感受到成都的火热程度远胜重庆。之前重庆上涨行情结束了,但是成都人民仍在热火朝天地摇号,还闹出暗箱操作的全国丑闻,刚需们为了买一套房真的争破头。

2015年我曾去过成都,那时就感觉成都经济繁盛,欣欣向荣,同时也有一定的新兴产业,整个经济的结构正在合理调整,发展潜力并不小,所以力劝身边的朋友尽早买房。现在想来,那个时候听劝买了高新区的朋友,都是时代幸运儿。

目前成都房价与重庆相当,我大胆预估,再过5-8年成都的房价约是重庆的两倍。成都将是西南房价的高地无疑。

4、再看看四大一线城市,北上广深之中,最特别的是深圳。深圳可交易产权住宅仅170万套左右,远远低于另外三个城市。

可能有朋友就问了:只有170万可交易产权住宅,显然不够住啊!那些人住哪儿了?

对,他们住小产权和农民自建房,改革开放三十年,深圳建的小产权与农民房比商品房还多,简直多如牛毛。

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因此,深圳的生活成本相比上海北京算低的,为什么深圳一份快餐仅需12元?因为开快餐店的老板就住在附近的农民房,租金便宜,他快餐卖12元一份所赚的钱就能令他在深圳生存下来。

其实深圳很多初创互联网企业都在小产权、工厂改建的创业孵化园之中诞生,低成本令他们度过了初创时的艰难时期,包括现在如日中天的华为、平安集团等企业。

这也是深圳整座城市的活力来源之一,可以讲小产权和农民房让利了深圳三十年的发展红利给全体市民,使得每个初来深圳打拼的年轻人都能轻易找到立足之地,打拼一番事业,最后又反哺深圳这座城市的发展。当年深圳接纳了筚路蓝缕的华为,现在名震全球的华为成了深圳名片。

曾经有人调侃:深圳还建什么保障房?这几百万小产权就是市场帮政府建好的保障房。

再看看上文第一张数据图,值得一提的是房产仅占深圳居民家庭总资产的76%,也就是说不少居民还持有其他流动资产,如股票、基金、信托产品等。

在深圳楼市调控的时候,这些人就会把股票、基金等卖掉回笼现金,以维持月供,保住房产,所以深圳楼市比北京、上海更抗跌。(深圳入户政策宽松固然也是原因之一)

现在上海整个交易已经进入半冷冻状态,北京也深度下跌了10%以上,而深圳居民居然还能气定神闲,比政府还淡定,调控了三年,房价硬是不跌。

二、中国房价是否合理?

如果你完全套用日本、美国过去几十年的楼市涨跌规律,会发觉完全理解不了中国的楼市,甚至发出“经济学失灵”的慨叹。其实经济学并没有失灵,仍然是供需决定价格的铁律,只是观察视角不同,导致有些人理解不了而已。

中国与日美两国在楼市上最大的区别是什么?是土地归社会主义国家所有。

这就决定了中国土地制度下的房地产市场很独特,尤其是它的供给和定价法则。

关于定价法则,“成本加成定价”的策略似是而非,也就是说在成本的基础上加上相应的利润来决定定价是行不通的。

一瓶矿泉水,只要成分大体相同,就没人关心你是就近开采的还是从两千公里之外运来的;别人卖两块,你就不能因为运输成本高就卖三块。你可以定那个价,但是卖不出去,就会被淘汰出市场,剩下的就是控制得住成本的玩家。市场经济中,通行的其实是“竞争定价、价定成本”的法则。

换言之,不是成本决定价格,而是市场竞争决定价格。

你在菜市场卖红薯,卖多少价格,不是由你付出多少了成本种植红薯决定的,而是由市场里有多少个人卖红薯决定的,越多人卖红薯,你越卖不起价。供给竞争,决定最终价格。

“成本加成、顺价销售”是卖家做梦都想的好事,但在市场经济下千难万难。看看中国政府在粮食政策上的遭遇过的困境就知道了。上世纪末,为了保护粮价,高层“敞开收购、顺价销售”,从农民手里收购粮食,加个比例卖出去。为此,需要严格控制粮食交易市场,确切地说是消灭其他一切粮食交易行为。但全国这么大,可能供应粮食的渠道不计其数,岂是控制得了的?其结果是,仅粮食收购一项,财政亏损就不下3000亿。

即便动用强大的国家机器,想要打赢与整个市场的战争,也是极为困难的。

但是中国的房地产市场恰恰不属于“通常”情况。其独特之处就在于整个土地市场只有一个供给者。

既然土地市场只有一个供给者,那么它就非常有冲动在“需求曲线”上寻找利润最大的点,即控制供给数量,提高价格,土地价格越卖越高就是这个道理。

之所以说中式地产市场独特,是因为世界上大多数经济体的土地市场有众多的供应商,众多土地所有者都可以根据市场的价格信号快速做出买和卖的反应。中国不是,这是中国和其他经济体的本质差别。

所以在这种情况下,相互博弈出来的价格就是合理的价格,中国房价不仅不会崩盘,而且它还会继续上涨,因为这是一个高度控盘的房地产市场。

基于上文所述,中国房价的定价原则实际上锚定的不是所谓的房价收入比、租售比,而是中国特有土地供给制度下的新房价格。

如果新房的价格被地价“顶”得很高,存量房的价格也会水涨船高。在这个角度上来看,整个房产市场价格的“锚”不是租房市场,也不是二手买卖市场,而是新房市场——就是那么一丁点拿出来交易的新房,就足以引领甚至决定了整个房屋市场的价格。

如果旁边新房卖10万,那么我的二手房肯定不能卖三四万,必须卖七八万,甚至更多,这就是大多数人的想法。

为什么旧城涨得慢,除了配套老旧之外,更多的是旧城缺少新房引爆价格,如果没有新房上市,人们只能参考最近成交的二手房来定价,随行就市,一点点慢涨。

三、未来三年房价怎么走

1、上文已经提及,中国城镇居民家庭资产之中,房产占比超过70%,主要城市占比更是超过80%,这是远远超过美日等其他国家的。

实际上房产不仅是居民家庭的重要资产,还是国有资产。为什么?自1998年房改以来,这几十年中国四大国有银行存量房贷已经去到多少,我们并没有查到具体数据,相信房产存量贷款已经去到数百万亿,甚至更多,如果房价大幅下降,也就是变相的国有资产流失。别忘了,很多人的房子都是三成首付买的,还有七成是属于银行的。

2、美国是高消费,日本是高储蓄,中国是高储房。

日本人均储蓄接近95万人民币,中国人均5万元,中国早已经不是高储蓄国家了,中国人的钱要么买房,要么进入投资市场。看看这几年炒币、买股票、炒鞋、P2P一个个倒闭就知道现在中国人是多么沉迷投资,简直一分钱也不愿意放在银行。

所谓中国人爱储蓄那是在80年代,这种刻板印象早该抛弃了。其实任何一个新兴的工业国家都经历过这种变化,英美、日韩在国家刚刚开始发展的时候,也同样是:高储蓄、高通胀、低储蓄、不断投资,买遍全球。

3、中国人爱挣钱,但是不爱花钱,以前爱存钱,现在爱存房。为什么从爱存钱变成爱存房了?因为货币每年都在贬值,不要只看M2增速,M2只计算银行存款,现在影子银行的管理规模与居民存款规模相当,所以,看流动性的增量最好看看社融规模,今年社融规模同比增长估计会是10%左右。

4、只要这个10%存在,中国人在必要的消费之后,会尽量把流动性都转化成房产,普通人和流动资金都跑不赢这个10%,房产才是长期避险最好投资物。

5、最近不少人对于贸易战之下中国的前途怀有种种忧虑,这种情绪已经影响到了对中国房价何去何从的判断,悲观者认为房价再也很难涨了,高房价非常危险;乐观者认为房价只是暂时歇一歇,几年后继续重回上涨,再涨20年没问题。

其实作为管理者,最大的任务就是管控市场预期。

如果市场预期一致,那将是灾难的开始。历史中的各种泡沫形成,在破灭的前夕,那一定是一致看涨,然后突然爆掉。

中国楼市经历的一切,实际上就是一种预期管控的“结果”,当危机将要爆发的时候,就拼命去救,而一旦楼市火爆,则拼了命去打,这一打一救之间,形成了中国楼市的起起伏伏,也就是大家所谓的中国楼市周期。

事实上,楼市不存在什么短周期,人们所看到的都是一种政策造成的表象。

就像一个水龙头,逢三六月份打开,池里的鱼就以为三六月份是大水月份,自我固化地认为这是一个规律。

事实上,这个水龙头我们可以三六月份打开,也可以七八月份打开,这里面并不存在什么规律。

要说楼市真有规律,也只是万物都有的规律,也就是:萌发、发展、衰落、死亡。在楼市上表现为中国城市化和人口结构的变化,而它是一个漫长的过程,不会三四年就变一次,所有短周期是不存在的。

正因为政策干扰了价格波动,所以就形成了人们所谓的“三四年一个政策市”。但是,无论政策是否干扰,楼市都会按照它本来的趋势发展。约十年前,2008年那时调控得比现在更严厉,但是该涨的还是涨。就像一个人,哪怕你怎么揍他,最终他该长高还是长高,这是本来的规律。

当大家一致看涨的时候,实际上好日子差不多到头了,而一旦大家都一致看跌的时候,实际上好日子正在决策者的肚子里酝酿,准备选择时机松绑。

大家看涨,离全国调控也不远了;大家看跌,那么救市松绑也快了。自2016年中国启动全面调控已近三年,现在整个市场弥漫着一股看跌情绪,实际上很多城市已经跌无可跌。

最近深圳的房价又开始涨了,带动了珠三角很多城市跟涨,未来一两年,中国各大城市也会熬不住,将会逐步变相松绑,目前看到的是部分城市放开了限价,相信更进一步的措施已经在酝酿之中。

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